新华财经上海2月24日电（记者 杨溢仁）近期，在政策利好的影响下，包括地产债在内的各企业类型产业债券的信用利差皆有所收窄。

不过，分析人士提醒，后续地产债投资仍需持续关注政策落地效果（尤其是地产需求端的变化），可以适度关注有一定超额价值的地方国企短久期（诸如半年左右或者1年以内）下沉策略。同时，审慎规避弱资质、尾部主体的出清风险。

地产板块呈现修复走势

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自2022下半年以来，监管部门陆续出台了房地产支持政策“三支箭”，目前房企纾困供给端支持政策的框架已基本形成。

据券商不完全统计，仅国有大行给予房企的授信额度就超过了1.2万亿元，部分股份行、大型城商行也完成了对主要房企的银行授信，这意味着部分房企的流动性将有所改善。

无疑，当前支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展已成为重要的政策施力点。

受上述利好因素影响，在地产政策底部探明之后，聚焦到债市层面，伴随发债主体现金流的改善，以及债务杠杆的稳定，目前地产板块各券对应的隐含违约率有所下降，估值修复逻辑得以凸显。

公开数据显示，年初至2月19日，中证地产债指数上涨2.5%，中资美元房地产投资级债券指数上涨4.4%，中资美元房地产高收益债券指数上涨10.0%。

“个人认为，2023年地产债定价几何，主要锚定现实困难和政策发力间的实际状况，在此过程中通常市场先行，即预期相对乐观。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“目前地产债仍以交易政策预期为主，只要政策仍有增量行为，那么地产债就还有交易空间。”

“2022年以来，地产政策经历纠偏，目前已行至明确的宽松阶段。但相较之下，2014年至2015年出台的以棚改货币化为核心的放松政策仍为阶段性高点，现阶段的政策力度尚不及当时。”在天风证券固定收益首席分析师孙彬彬看来，“后续一线城市限售限购能否放松，以及是否会有进一步支持居民地产需求的相应政策落地值得期待。”

“在支持政策持续发力，楼市有望企稳回暖的带动下，预计2023年地产债的发行规模将超过2022年。”东方金诚研究发展部分析师唐晓琳表示，“尤其美债收益率的高位运行将使房企境外融资成本维持高位，在2022年底境内房地产融资渠道已全面打开的背景下，我们认为2023年房企将更倾向于通过境内融资来替代部分境外融资，而这将进一步推动房企境内信用债融资需求的增长。”

偏空因素致使分化加剧

显然，随着系列稳楼市政策出台，市场信心正逐渐筑底。

2023年初至今，房屋咨询带看活跃度明显提升、经纪人交易信心指数改善、市场预期景气度回暖，商品房成交量边际修复，总体呈现出点状复苏的特征。

不过，部分业界专家认为，在我国置业人群及人口总量依次见顶回落、住房存量基本平衡的大背景下，未来几年房地产对国内经济的贡献率将大幅低于过去十年的水平。

瑞银证券消费团队进行的一项最新调查显示，33%的受访者表示2023年不会购房，该比例高于今年春节前的调查数据（26%），反映出房地产市场需求依旧乏力的现状。

“考虑到市场需求的回温难以一蹴而就，叠加行业主体筹资可及性的差异较大，个人判断，后续板块内部的结构分化仍将加剧，尾部风险的持续出清亦无可避免。”上述交易员称。

“我们也认为，未来地产央国企与民企融资的分化将进一步凸显。”国泰君安证券研究所固收首席分析师覃汉直言，“一方面，净值化背景下机构风险偏好有所下行，对于估值波动较大资产的关注度不断下降，而央国企信用债的安全边际较高，因此市场需求将获得边际抬升。另一方面，民企补充流动性更多会通过抵押担保的模式，央国企则能够更多享受到纯信用融资的优势，因此必然能获得更多的流动性支持。”

根据东方金诚统计，2023年境内地产债的到期规模为3067.32亿元，且存在大量展期债券到期；地产美元债2023年的到期规模为661.50亿美元，同比增加3.86%。

“需要提醒的是，展期等手段只是‘以时间换空间’，并无法改善筹资主体信用资质偏弱的内核。”一位券商交易员在接受记者采访时坦言，“由此，后续各机构仍应对弱资质、尾部房企保持高度警惕。”

现阶段，包括中金公司在内的不少机构均判断，尽管前期政策放松力度较大，但是目前居民购房信心仍然不足，尚未看到商品房销售明显改善，房地产市场修复仍然任重道远。

择券布局仍需有的放矢

针对未来地产债的投资，中金公司进行的最新债市调查显示，选择 “虽然政策频发，但以银行为主的金融机构仍可能无法快速提升风险偏好，且授信和意向授信到实际放款还有距离，考虑价格已大幅反弹，短期内不会新增地产债投资”的比例为45%，占比最高；另有33%的投资人选择了“真正国有发行人会在此轮政策支持下受益，未来风险可控，可加大配置或继续持有。但民企和混合所有制企业仍不考虑”；此外，有12%和10%的受访者表示“会考虑混合所有制企业和部分龙头企业债券，但是目前短期债价格已经较高，可以适度拉长久期”和“地产风险已经见底，可以适度下沉价格反弹不明显的中等资质债券”。

整体来看，在政策的“护航”之下，虽然接近一半的受访机构对地产债的投资仍趋于保守，尤其对非国企地产债的情绪总体较为谨慎，但不可否认，投资意愿存在边际改善的情况。

具体到操作层面，“对于交易盘，当前中高等级、偏短久期信用债的套息加杠杆策略依然是相对稳健的选择，此外可以在守住底线思维的前提下，适度考虑短久期（诸如半年左右或者1年以内）下沉增厚收益策略。”兴业证券固定收益研究中心总经理、首席分析师黄伟平称，“至于配置盘，现阶段中长久期高等级信用债的配置价值依然可以关注。”（完）

编辑：王柘

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